土地売却に関する基礎知識

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LAND【土地を売る】土地売却

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土地売却で失敗しないポイントとは?

土地売却で失敗しないポイントとは?

土地売却では、マンションや戸建の物件売却とは異なるポイントがあります。使用していない土地を何年も放置していると思わぬトラブルに巻き込まれたり、無駄な税金を支払ったり、さまざまなリスクが生じる場合があります。そこでこちらでは、筑紫野市・太宰府市・大野城市・春日市で不動産売却・買取を手がける「みらいえ」が、土地売却で失敗しないためのポイントや土地売却の流れを詳しくご説明いたします。

土地売却で失敗しないための2つのポイント

はじめに、土地売却する前に知っておきたいポイントを2点ご説明いたします。

1.土地の測量を行い、境界を明確にしておく

自分の土地がどこからどこまでなのか、境界線が分からない場合は、土地の測量を行いましょう。実のところ、土地の測量は法律で義務付けられておらず、境界線があやふやでも土地登記簿に記載されている面積に買主様が同意すれば売買契約は成立します。義務でもないのにお金のかかる測量はやる必要がないように感じるかもしれません。しかし、隣接の土地の所有者と境界線をめぐるトラブルなどに発展するリスクを避けるためにも、土地の面積や境界線を明確にしておく必要があります。

権利関係が明確で安心して購入できる土地のほうが購入希望者にも好まれ、より早く買い手がつく可能性が高いです。

2.不要な土地はできるだけ早く売却する

日本では少子化が進み、年々人口が減っている影響を受けて土地の需要も下がっていくと言われています。とくに都心から離れた地方では、売却できる可能性も低くなってしまいます。さらに、土地の値段も年々下がっており、売れたとしても高値では売れない可能性が高くなっているのです。

もちろん地価相場の変動はありますが、不要な土地を持っていても税金や維持費はかかってしまいます。また、売却を決めたとしても測量に1~6カ月かかり、買い手が見つかるまで一般的に3カ月ほどかかってしまうため、できるだけ早めに売却するのが望ましいです。

土地売却のメリットとデメリットとは?

土地売却のメリット

活用していない土地を売却して現金化すれば、資産の組み換えが可能になります。借入の返済に充てたり、株式や外貨建て資産を購入したりすることで、収入と支出の改善が見込めるでしょう。また、不要な土地を売却し、家賃収入が得られるビルや立地のいい土地など、より収益性の高い不動産を購入することも可能です。

さらに土地を手放すことで、固定資産税や都市計画税などこれまで土地にかかっていた税金の負担が軽減されるのも大きなメリットです。除草など、土地のメンテナンスにかけていた時間や費用も抑えられます。土地の売却収入も相続財産になりますから相続税自体は増えてしまいますが、納税資金を確保するという意味では現金化は有効手段と言えるでしょう。

土地売却のデメリット

一方で土地売却のデメリットとしては、当然のことながら売却して手放した土地から得られる収益は、今後一切なくなるということです。また、土地が売れた値段がそのまま現金で手に入るわけではありません。土地の測量を行うための費用や売買契約時の印紙税、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

さらに、売却によって得た譲渡所得に対しては、譲渡税として所得税や住民税がかかってしまいます。税率は土地の保有期間や使用目的により異なりますが条件にあった特例を利用すれば税額を大幅に下げられることがあります。

土地売却の税金まとめ

土地売却の税金まとめ

土地を売却した際にはさまざまな税金が課されます。こちらでは、土地売却の際にかかる税金の種類について詳しくご説明します。

所得税と住民税

土地が売れて得た譲渡所得に応じて、所得税と住民税がかかります。課税対象となる譲渡所得金額は譲渡価額から取得費と譲渡費用を引いた金額です。所得税と住民税の計算は、「課税譲渡所得金額×税率」で求められますが、税率は長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって異なります。

土地を売却した年の1月1日時点で、土地の所有期間が5年以上の場合は長期譲渡所得となり、5年未満の場合は短期譲渡所得となります。長期譲渡所得の税率は、所得税率が15%、住民税率が5%、短期譲渡所得の税率は、所得税率が30%、住民税率が9%です。

印紙税

印紙税は、契約書に貼付する収入印紙の購入代金がそのまま税金に充てられます。売買契約書は、一般的には売主様・買主様・仲介業者分の3通作成し、それぞれが保管するものです。契約書には3枚すべてに印紙を貼る必要がありますが、各々が1通分負担する形となります。

印紙税の金額は土地の売却額によって異なり、1千万以上5千万円未満の場合は1万円、5千万以上1億円未満の場合は3万円ほどです。

登録免許税

土地の売買で所有者が変わった場合、買主様が新しい所有者として法務局で所有権移転登記を行います。その際に登録免許税がかかりますが、これは一般的に買主様の負担となります。しかし、土地をローンで購入していた場合は、金融機関やローン会社に抵当権が残ったままの状態になってしまうため、抵当権抹消登記の手続きを行わなければなりません。抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産の価額にかかわらず一律で「不動産の数×1,000円」で計算します。

消費税

不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料に消費税がかかります。土地の売買価格は課税対象外なので、消費税はかかりません。仲介手数料は売買価格によって変わるので、消費税もそれに伴い変動します。不動産の仲介手数料は大きな金額になりますが、宅地建物取引業法で上限額が定められています。

また、抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合は、その報酬額にも消費税がかかります。

土地売却の一般的な流れと必要書類

土地売却の一般的な流れと必要書類

土地を売却する際は、さまざまな手続きや契約が必要です。こちらでは、土地売却の一般的な流れと必要な書類についてご説明します。

一般的な流れ
1.土地相場を調べる

不動産売買では、相場の調査が非常に大切になってきます。査定額と比較するためにも、前もって地価相場を調べておきましょう。地価相場は、国土交通省の「土地総合情報システム」や、資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」で調べることが可能です。

2.土地の査定をする

土地の査定を不動産業者に依頼します。査定方法は机上査定と訪問査定の2種類があり、はじめは土地情報や過去の事例を参考に机上査定が行われます。机上査定は1社に絞らず複数の業者に依頼して、高値で評価してもらえた業者に訪問査定を依頼するのが一般的です。机上査定だけでは実情は把握しきれないため、土地売却の場合は必ず契約の前に訪問査定が行われます。

3.業者を選ぶ・媒介契約を結ぶ

信頼できる不動産会社を見つけたら、媒介契約を結びましょう。媒介契約は専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類あります。一般媒介契約の場合のみ、複数社と契約したり売主様自身が買主様を見つけたりすることが可能です。しかしこの場合、自社で契約が成立するとは限らないため、各社モチベーションが上がらず販売活動にお金をかけてくれない可能性があります。

一方で専任媒介契約の場合は、契約が成立すれば確実に仲介手数料がもらえるのでしっかり販売活動を行ってくれる可能性が高いです。

4.測量・境界測定

土地の測量は法律的に義務あるわけではありませんが、現在は最新の測量データをもとに売却交渉や取引が行われています。土地の境界がはっきりしている土地のほうが、買主様も安心して購入に踏み切りやすいため早く買い手がつく可能性が高いです。土地測量には最低でも3カ月はかかってしまうため、売却を決めたらなるべく早い段階から進めておきましょう。

土地の測量・境界測定の費用は、一般的に35~45万円かかります。さらに、土地が私有地や国有地に面していたり地形が複雑だったりした場合は、国や自治体の立ち合いが必要になるためさらに費用は高額になります。

5.売却開始

物件が残っている場合、物件を残したまま売り出すか取り壊して土地だけを売却するかを選びます。物件を残したままだと、家を建てたときのイメージがつきやすいというメリットがありますが、取り壊しを依頼されることのほうが多いようです。ただし、物件によっては税法などの観点から取り壊しが最適解とは限りませんので、仲介業者に相談の上適切な方法を選びましょう。

取り壊し後は、更地にしておくよりも地盤を固める整地を行ったほうが見栄えもよくなり、高値で売れる可能性が高くなります。

6.販売活動

契約を結んだ仲介業者が、土地の販売活動を行います。販売活動は主に、指定流通機構への登録、宣伝・広告の作成、広告活動、購入希望者の見学準備・実施の4つです。契約した業者がどれだけ販売活動を行ってくれているのかを判断するのは非常に困難であるため、業者選びの段階で結果が左右されるといっても過言ではありません。大手業者と地方の中小企業では販売活動のやり方が違うため、契約前に各社の強みの違いなどをしっかり調べて比較しておきましょう。

7.買主様による現地確認

宣伝や広告を目にした購入希望者から、問い合わせや見学希望の声が届きます。見学の案内などは仲介業者が行ってくれますが、売主様自身の印象も成約のためには大切な要素のひとつです。見学に立ち会う場合は笑顔で迎え、聞かれた質問にはしっかり答えるなど、誠意ある対応を心がけましょう。

土地を購入して家を建てようとしている購入希望者へは、土地の状態以外にも周辺エリアの情報や、住みやすさなどのアピールも効果的です。おすすめスポットやおいしい飲食店など、長年暮らしていたからこそ知っている魅力を積極的に伝えましょう。

8.売買交渉

購入を希望する方が現れたら、具体的な引き渡し日や振り込み期日、最終的な売却価格などを決めていきます。多くの場合、購入希望者は値下げ交渉をしてきます。しかし、ある程度は売却価格に納得した上で購入を申し込んでいるはずなので、あまりにも大幅な値下げ交渉には乗らないように注意しましょう。ただ、売買を成立させるために、価格の10%程度なら値下げに応じることが多いです。

9.売買契約締結

交渉に双方が納得すれば、契約締結となります。買主様が今住んでいる物件に住宅ローンの残債あると、契約時期が延期になる恐れがあります。住み替えを希望している方には、住宅ローンの残債の有無を確かめておきましょう。不動産売買契約では、売主様と買主様それぞれの仲介業者も同席の上、契約書を読み合わせます。そのほか、各種決め事を共有し、両者確認が済みましたら契約書に捺印をして売買契約締結となります。

10.引き渡し準備

売買契約締結後は、引き渡しの具体的な日時を決めます。もしも、土地を売ったお金で新居を購入しようと考えている場合はタイミングが肝心です。仲介業者や買主様と話し合った上で、綿密な売却・購入プランを立てましょう。さらに売主様は、売却後に確定申告をしなければなりません。期限日までに済まさないと完納するまで延滞税がかかってしまうため、忘れずに行いましょう。

11.決済・土地の引き渡し

決済・引き渡しは、一般的に平日の午前中に銀行の一室で行われます。双方の本人確認後、ローンを組んだり手数料を支払ったりしたのち、カギや重要事項説明書などを引き渡して完了です。

必要書類

土地の売却を決めたら、必要な書類の準備を始めます。すぐに発行されない書類もあるため、売却活動が始まる前に早めに準備しておきましょう。必要な書類は取引内容によっても異なりますが、以下の書類はたいていの取引で必要になるものです。

  • 身分証明書
  • 印鑑(実印)
  • 住民票
  • 登記済権利書(登記識別情報)
  • 固定資産税納税通知書
  • 固定資産税評価証明書
  • 土地測量図
  • 境界確認書
  • 建築確認済証
  • 検査済証建築設計図書
  • 工事記録書等
土地活用

土地活用

土地の活用方法は、立地や周辺エリアの特性などによってさまざまです。手持ちの不動産には、どの活用方法がより有効的かを考えてみましょう。

マンション・アパートなどの建設

所有する土地が住宅街のなかであれば、マンション・アパート・戸建などを建設して賃貸経営することができます。立地がよければ入居者が集まり、安定した家賃収入が望めるでしょう。固定資産税の減額も見込めますが、初期投資がかなり必要になります。

駐車場・トランクルームの建設

初期投資を少なく済ませる方法として、駐車場やトランクルームも人気です。立地によっては利益率も見込めますが、利用者と料金をめぐる金銭トラブルに発展することもあります。

福祉施設の建設

福祉施設を建設して地域に貢献するという方法もあります。さらに、社会福祉法人の認可が下りれば、固定資産税は非課税対象となります。

コンビニなど商業施設の建設

コンビニなどの商業施設を建設すれば、集合住宅よりも賃料を高く設定することができます。家賃収入額はアップしますが、固定視線税の優遇措置はありません。

土地の売却には、マンションや戸建の売却とは異なるポイントが多々あります。土地の売却、土地活用でお悩みの際は、まずはお気軽に当社までご連絡ください。

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